LMNP 2025 :
la fin des vieilles optimisations et les nouvelles stratégies fiscales
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste en 2025 un levier fiscal majeur pour les investisseurs immobiliers, mais le cadre évolue sensiblement. Ce régime s’adresse aux particuliers qui louent un bien meublé sans être professionnels. Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC, soit au régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire, soit au réel, permettant de déduire charges et amortissements.
Les changements majeurs concernent surtout la location de courte durée et la fiscalité à la revente. Pour les meublés de tourisme non classés, le régime micro-BIC devient beaucoup plus restrictif :
l’abattement est abaissé à 30 % et le plafond de recettes à 15 000 €. Au-delà, le bailleur bascule automatiquement au réel.
Pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d’hôtes, l’abattement est désormais de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes. Ces ajustements, issus de la loi de finances 2024 et de la loi Le Meur, visent à encadrer la location touristique et à rapprocher son traitement fiscal de celui des locations classiques.
La grande nouveauté 2025 concerne la plus-value immobilière : les amortissements pratiqués au réel ne sont plus ignorés lors de la revente. Ils doivent désormais être réintégrés dans la plus-value imposable, ce qui augmente mécaniquement le montant taxé. Cette réforme met fin à un avantage jugé excessif, tout en maintenant des exceptions pour certaines résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD).
Pour les locations meublées à l’année, louées à titre de résidence principale du locataire, le régime micro-BIC reste inchangé : abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes. Le régime réel reste souvent plus avantageux à court terme car il permet de réduire fortement la base imposable grâce aux amortissements, mais il devient moins intéressant à long terme avec la nouvelle fiscalité sur la plus-value.
L’impact stratégique de ces réformes est double. D’abord, le micro-BIC perd de son attrait pour les locations touristiques non classées, ce qui incite à se tourner vers le régime réel ou à classer son logement pour conserver un abattement favorable. Ensuite, les investisseurs doivent désormais intégrer dans leurs simulations la réintégration des amortissements à la revente, ce qui modifie la rentabilité globale du projet sur toute sa durée de détention.
Sur le plan local et environnemental, la réglementation continue de se durcir : les communes obtiennent davantage de pouvoir pour encadrer les locations touristiques, tandis que les exigences du diagnostic de performance énergétique (DPE) s’appliquent progressivement aux meublés, comme pour les locations classiques.
le LMNP 2025 reste un dispositif puissant, mais plus technique et moins “miraculeux” qu’avant.
Pour la location classique, le statut conserve tout son intérêt. Pour la courte durée, il faudra être attentif au classement du logement, aux seuils de recettes et à la revente.
La clé du succès réside désormais dans une approche globale : anticiper la fiscalité sur tout le cycle d’investissement, choisir le bon régime (micro ou réel) selon le profil du bien et la durée de détention, et rester vigilant aux évolutions locales et réglementaires.